日前，國土資源部和住房城鄉建設部發佈《利用集體建設用地建設租賃住房試點方案》的通知，確定第一批在成都在內的13個城市開展利用集體建設用地建設租賃住房試點。
為什麼選擇成都試點?此舉將對成都房地產市場帶來哪些影響?如何推動新型城鎮化建設?
為什麼選擇成都開展試點?
據瞭解，此次試點共有13個城市，分別為北京、上海、沈陽、南京、杭州、合肥、廈門、鄭州、武漢、廣州、佛山、肇慶、成都。
國土資源部利用司相關負責人介紹，在超大、特大城市和住房和城鄉建設部批準的發展住房租賃市場試點城市中，按照地方自願原則，部署開展利用集體建設用地建設租賃住房試點。
上述13個城市均是一、二線城市，“以成都為例，租賃住房需求較大，村鎮集體經濟組織有建設意願、有資金來源，政府監管和服務能力相對較強。”省國土資源廳相關負責人表示。
此前，成都郫都區國傢首批集體經營性建設用地試點縣，在集體經營性建設用地入市方面進行瞭很多成功探索。該負責人表示，雖然二者沒有關聯，但在集體土地改革的探索上，郫都區已有成熟的基礎和經驗，可供此次試點借鑒。
會不會形成租售並舉?
在此次方案發佈前，7月，住建部、國傢發改委等九部委下發瞭《關於在人口凈流入的大中城市加快發展住房租賃市場的通知》，選取瞭成都等12個城市，首批開展住房租賃試點。
在此基礎上，集體建設用地建設租賃住房試點，勢必會為成都的租賃房源加量，供給增大，會不會影響房地產市場?
“解決瞭開發商‘無米下鍋’的困境，又為一些開發商轉型創造瞭新路。”成都市房地產開發協會會長、成都金房集團董事長王曉白認為，一部分人租房、一部分人買房的格局正式形成之後，才是一個健康的市場，新政將推動房地產供給結構的革新。“未來租賃住房的市場是一片‘藍海’，今天部分以租賃住房為主要業務的公司股票都漲停瞭。
知名地產策劃人李紹華認為，集體建設用地建租賃住房，將進一步推動租售並舉。打破國有建設用地長期壟斷房地產開發市場的格局，“相當於土地市場打開瞭‘閘門’，真正實現瞭‘兩條腿’走路。”
近年來，拆遷越來越難，擴大國有住宅用地供應，難度也越來越大，由村集體自行或者聯合其他主體開發集體建設用地，成本、難度都要低得多。成都香木林置業營銷總監陳光健還認為，在國有建設用地基礎上修建租賃性住房，商傢投資成本會非常高，而回報周期又很低，新政正好解決瞭目前市場的短板。
如何推動城鎮化建設?
省國土資源廳相關負責人表示，我省目前還沒有進行集體建設用地建設租賃住房的探索。但已嘗過瞭農村集體土地改革帶來的甜頭。
2015年，郫縣開始試點農村集體經營性建設用地入市，集體土地被盤活，截止今年6月，郫都區已完成30宗353畝農村集體經營性建設用地入市交易，獲得成交價款2.1億元。
“入市是一錘子買賣，租賃則不同，我們能把土地抓在自己手上。”郫都區戰旗村村支部書記高德敏說，在試點農村集體經營性建設用地入市的過程中，曾希望由村集體開發一些鄉村旅遊項目，租給業主使用，但是因為產權問題存在爭議，最後還是采取入市交易的方式。
“結合農村新業態，一些村社可以開發運營特色的地產項目，把閑置的土地利用起來，統一經營管理，通過租賃的方式，助力農民增收。”省社科院原副院長盛毅說。
不僅是農民增收，中原地產首席分析師張大偉認為，隨著城市的擴張，城中村等集體土地越來越多，如果這部分能進入租賃市場，將有利於城中村改造。
如何規避小產權房“暗度陳倉”?
公眾和市場最關心的莫過於，若“以租代售”，是否意味著“小產權房”可暗渡陳倉、搖身一變進入市場?
小產權房，是指在農村集體土地上建設的房屋，房屋產權也屬於農村集體經濟組織，不能轉讓，不能改變性質。
業內人士指出，集體土地建租賃房與小產權房的差別在於，一個是短期租賃合同，一個是長期租賃合同。如果租房合同超過20年甚至30年，實際上就成瞭變相賣房，與小產權房無異。
因此，方案中兩部委強調，不得“以租代售”，明確規定集體租賃住房出租，應遵守相關法律法規和租賃合同約定，不得以租代售;承租的集體租賃住房，不得轉租。
盛毅認為，要避免小產權房，政府應當配套國傢政策，形成有效監管和法規，建立科學的流轉機制，避免“不需要的長期占用”。要避免“租賃者”和村莊私下簽訂協議，中國人民大學經濟學院教授陶然認為，政府可以引入市場化、專業化的第三方物業公司，實施住房的出租和管理。 (敬松 記者 寇敏芳 文強)
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